Uutisissa on viimepäivinä ollut juttua Heka:n, eli Helsingin kaupungin asunnoista. Kovasti on ihmetelty, kun yli puolet jättää ottamatta tarjotun asunnon ¹. Myös kalliita hintoja, sekä huonoa kuntoa on ihmetelty. Vuokran suuruus ei kuulemma vastaa kuntoa, ja vuokrat sen kuin nousee ². Täysin epäintuiivista, eikö? Vai onko sittenkään…

Neliövuokrat Hekalla ovat 10,72 €/m2 (Roihuvuori, rakennusvuosi 1955) – 19,36 €/m3 (Kalasatama, 2023) ³. Vapailla markkinoilla Roihuvuoren vuokrat ovat välillä 9,54 – 27,98 €/m2 (1955-1961), ja Kalasatamassa 17,38 – 27,49 €/m3 (2019-2021) ⁴. En ala vertailemaan asuntojen kuntoja, koska kunto- tai vuokravertailu ei ole tämän jutun aihe. Hintatasaosta voi kuitenkin päätellä, että Hekan vuokrat ovat vapaisiin markkinoihin verrattuna seillä halvimmassa kategoriassa.

Myöskään Hekan asunnot eivät ole bloggauksen aihe, vaan kiinteistön kulujen muodostuminen, vuokran muodostuminen ja ennen kaikkea kiinteistön kunnossapidon tärkeys kulujen näkökulmasta. Ja se polttavin kysymys, eli miksi kustannukset vain jatkavat kasvuaan, samalla kun asumisolot huononevat.

Kiinteistön kulut, hoitovastike

Taloyhtiön kulut koostuvat varsin rajatusta määrästä menoluokkia (monet omakotitaloasujallekin tuttuja). Menoja ovat hallintoon liittyvät kulut (pankkikulut, kirjanpito, isännöinti), laajakaista/kaapeli-TV, ulkoalueiden hoito (kiinteistöhuolto), lämmitys, vesi, sähkö, jätehuolto, vakuutukset, kiinteistövero, sekä korjaukset.

Näistä merkittävimpiä menoeriä syntyy lämmityksestä, isännöinnistä, kiinteistöhuollosta, ja kiinteistön iästä riippuen myös korjauksista. Useita menoluokkia voi kilpailuttaa, mutta tässäkin tulee aina pohja vastaan. Lisäksi edullisempi tarkoittaa usein huonompaa / suppeampaa palvelua (isännöinnissä ja kiinteistöhuollossa).

Hoitovastike koostuu kaikista näistä vuoden aikana syntyvistä kuluista. Kulut jaetaan neliömetrillä ja kuukausilla, josta saadaan hoitovastikkeen neliöhinta. Hoitovastike voi olla esimerkiksi 6€/m^2/kk. Tällöin 50 m^2 asunnon hoitovastike on 300 €/kk.

Vesimaksu laskutetaan hoitovastikkeesta erillään; todellisen kulutuksen mukaan (asuntokohtainen mittarointi), tai keskikulutuksen mukaan €/kk/hlö (vain kiinteistön kokonaiskulutuksen mittarointi). Toisinaan voi olla, että pelkkä lämmin vesi on mittaroitu ja kylmää ei, jollain laskutus on jonkinlainen kombo (esim. kylmä kuuluu hoitovastikkeeseen).

Kiinteistön kulut, pääomavastike

Kun kiinteistölle on tehty remontteja, esimerkiksi linjasaneeraus (putkiremontti) tai julkisivuremontti, on tätä varten otettu lainaa. Lainan osuus jakautuu osakkeiden määrän mukaan. Oletetaan, että tarkastelun kohteena olevan huoneiston osuus tehdyistä remonteista on maltillinen 180 €/kk. Oletetaan tässä esimerkissä huoneiston olevan 50 m^2, jolloin pääomavastikkeen suuruus on 3,6 €/m^2/kk.

Vuokranantajan kate

Kun olet vuokralla, ei vuokranantaja hyvää hyvyyttään laita asuntoaan vuokralle, vaan tarkoituksena on saada tuottoa sijoitetulle pääomalle. Toisin sanoen pakollisten kulujen (hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen) päälle lätkäistään kate, eli tuotto. Se mikä tuoton suuruus on, riippuu paljon alueen vuokratasosta, kysynnän/tarjonnan suhteesta, sijainnista, asunnon kunnosta jne. Hyväksi vuokrantuotoksi lasketaan noin 6% asunnon hankintahinnasta, jolloin esim. 180k€ asunnon vuokratuoton pitäisi olla 10800€/vuosi, eli 900€/kk. Tähän vaikuttaa jo tehtyjen remonttien kustannukset, tulevien remonttien kustannukset, sekä tyhjillään olokuukaudet.

Vuokra

Yllä esitetyt vastikkeiden suuruudet, asunnon hinta ja remonttikustannukset ovat kuvitteellisen kohteen, mutta toteutuvat jotakuinkin tällaisenaan halvimmillaan Roihuvuoren alueella.

Kun käytämme yllä oleva arvoja, asunnon vuokraksi muodostuu 300 + 180 + 900 = 1380 €/kk. 50m^2 suuruisessa asunnossa tämä tarkoittaisi 27,60 €/m^2/kk vuokraa. Tämä osuu alun hintakaivelun yläpäähän Roihuvuoren alueelle vapailla markkinoilla. Eri asia on, saisiko vuonna 1955 rakennettuun asuntoon ketään tällä hintaa.

Entä minkälainen vuokratuotto näillä luvuilla saataisiin? Yksinkertainen vuokratuotto lasketaan kaavalla: (vuokra – vastike) * 12 / velaton_hinta * 100. Sijoittamalla aiemmin esitetyt luvut yhtälöön, saadaan vuokratuotto: (1380 – 480) * 12 / 180k€ * 100 = 6,0 %. Heka:n halvin vuokra-asunto Roihuvuoressa kustantaa 10,72€/m^2, jolloin vuokratuotto jää varsin minimaaliseksi – joka on Heka:n ideakin, tarjota edullisia asuntoja.

Sijoitusasunnon vuokratuotto on yleensä 4 – 8%, eli esimerkin tuotto olisi ok. ⁵

Jätetään remontit tekemättä

Kun kustannukset nousee, on remontit helpoin kohden säästöjen tekemiseen. Monesti ajatellaan, että kun remontteja siirretään, se säästää rahaa. Lyhyellä tähtäimellä näin onkin, sillä kun ei tee remonttia, ei synny kustannuksia. Kääntöpuolena on kunnossapidon kulujen kasvu. Eniten tämä korjausvelka näkyy LVI korjausten kuluissa (ainakin taloyhtiössä, jossa itse asun). Kun putkisto vanhenee, niin siihen voi syntyä vuotoja, venttiilit ja hanat ym. laitteet hajoavat. Nämä kaikki on korjattava joka tapauksessa, ja tästä syntyy väkisinkin kuluja.

Etenkin putkiremontin lykkääminen liiaksi tulevaisuuteen voi olla kustannusten kannalta kohtalokasta. Kaikki on ’kunnossa’, kunhan mitään isoa ei tapahdu. Mutta kun esimerkiksi putkirikko kastelee asunnon, jos toisenkin, tai pitkäaikainen pieni vuoto aiheuttaa mittavat homevauriot, voi ’syntyneille’ säästöille sanoa hei hei. Ennakoimalla remontit säästetään pitkässä juoksussa rahaa, eikä kustannusten nousutkaan ole niin radikaaleja.

Putkiremontin aika ei välttämättä ole vielä, mutta ikääntymisen myötä huoltokulut kasvavat vuosittain. Tekemällä putkiremontin, putkiin liittyvät korjauskulut poistuvat pitkäksi aikaa. Toisin sanoen hoitovastike pienenee, samalla kun tilalle tulee pääomavastike.

Se mikä on oikea hetki putkiremontin toteuttamiselle, on oma aiheensa. LVI korjausten osuutta vastikkeista on silti hyvä seurata, sillä mitä suurempi osuus tähän uppoaa rahaa, sitä huonommassa kunnossa paikat ovat. Taloyhtiössä, jossa asun, korjauksiin varattu summa on 15% hoitovastikkeesta. Euroissa tämä ei ole kuin 5500€/vuosi, eikä koko summa mene LVI korjailuihin – ainakaan joka vuosi. Oli korjauskustannusten syyn aiheuttaja mikä tahansa, tarkoittaa tämä lähes 60€/kk/huoneisto ylimääräistä menoa. Tällä rahalla lyhentäisi jo remonttilainaakin vähän.

Miksi vuokrat nousevat?

Esimerkiksi kaukolämmön hinta on noussut Lahden alueella rajusti, kuten varmasti muuallakin. Myös kiinteistövero, vakuutukset jne. kustannukset nousevat vuosittain. Ja mikäli remontit ovat tekemättä, tilkkutäkki paikkailu tulee pitkässä juoksussa todella kalliiksi.

Hekan asunnoissa parvekkeilta on pudonnut betonia, joka viittaa akuuttiin remontin tarpeeseen. Näin käy, kun remontteja ei tehdä ajoissa. Pienet paikkailut siellä täällä kuitenkin maksavat, ja kun näitä paikkailuita alkaa tulla liikaa, myös kustannukset alkavat nousta räjähdysmäisesti. Jossain vaiheessa remonttivelkaa on niin paljon, että on halvempaa ajaa puskutraktorilla talon yli.

Vuokrien nousulle on siis varsin luonnolliset syyt: yleinen kustannustason nousu, sekä korjauskustannusten kasvu. Ja mikäli vuokranantaja ei laske tuotto-odotusta (eikä laske, jos ei ole ihan pakko vuokralaisen saamiseksi), hinnoilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin nousta. Bisneksen kannalta katteen alentamisessa ei ole mitään järkeä, ja mikäli asunnot seisovat tyhjillään, muut joutuvat vuokrissaan kattamaan tyhjien asuntojen tyhjäkäynnin.

Mikäli remontit on jätetty tekemättä, vuokra on varmasti suhteessa kova saatuun laatuun nähden. Vuokralaisellakin kulkee jossain raja mikä on kallista ja mikä on paskaa, kun jompikumpi näistä ehdoista täyttyy, voi muutto olla lähellä. Hekan ongelma ei kuulosta ulkopuolisen korviin ollenkaan mysteeriltä, vaikka heille itselleen se mysteeri tuntuukin olevan. Minusta kuulostaa ihan siltä, että tarjoavat kallista paskaa. Ei ihme, etteivät asunnot kelpaa.

Sama dilemma omistusasujilla

Asuntosijoittajalla on todennäköisesti pieniempi halu panostaa kohteen remontointiin kuin omistusasujalla. Hekan kaltaiset vuokratalot ovat oma lukunsa.

Mutta kun puhutaan kustannuksista, remontit ovat se ilmeisin kohde, jota lykätä. Myös kunnossapidossa saatetaan jättää jotain vähemmän oleellisia asioita korjaamatta. Tämä kaikki tekemätön työ kerryttää korjausvelkaa. Se on kuin näkymätöntä pankkilainaa, joka vaanii korkojen äkkinäistä nousua. Ja tämä velka kasvaa ajansaatossa, mikäli sille ei tee mitään. Siihen puree ainoastaan korjaustoimenpiteet.

Olen kuullut, kuinka 20 vuotta vanhassa taloyhtiössä on sanottu ja tuudittauduttu siihen harhakuvaan, että nyt ei tarvitse tehdä mitään, kun talot ovat vielä niin uusia. Aika näyttää miten kyseisessä kohteessa käy, toivottavasti ymmärtävät aloittaa remonttien teon ennen kuin remontoitavaa on kertynyt liikaa. Tämä tuntuu muutenkin olevan trendi, että siirretään asioita. Ymmärrän sinällään ne syyt, mutta ongelma kun on, että kaikki kallistuu ajansaatossa. Ja mikäli korjaamattomuus aiheuttaa ajansaatossa lisävahinkoja, on kustannukset vieläkin suurempia. Ja mikäli rahaa korjaamiseen ei ole tänään, niin milloin sitten?

Korjaamista on tehtävä, ellei halua omaisuutensa hiljalleen häviävän. Ethän jätä autoasikaan huoltamatta? Suuria kustannusyllätyksiä voi pyrkiä välttämään tekemällä pitkäjänteistä työtä kiinteistön kunnon seuraamisessa, sekä korjaushankkeiden oikea-aikaisessa aloittamisessa. Kun remontteja toteutetaan sopivin väliajoin, kustannusmuutokset ovat paljon maltillisempia, jolloin omaa talouttaan pystyy tarvittaessa helpommin sopeuttamaan tilanteeseen.

Lisäksi harvemmin remontoiminen on huomenna halvempaa kuin eilen. Tulevaisuudesta ei toki koskaan voi tietää, mutta koronan ja ukrainan tilanteen takia moni asia on kallistunut todella paljon viimeisten neljän vuoden aikana.

PS. Olen omistusasujana rivitaloyhtiössä ja toimin hallituksen puheenjohtajana. Kiinteistö on rakennettu 1981. Vuosien varrella kiinteistöä on ylläpidetty varsin hyvin, mutta iän puolesta kalliit remontit lähestyvät, kuten putkiremontti.

Lähteet:

1. https://www.helsinginuutiset.fi/paikalliset/7593044 ↩︎
2. https://www.iltalehti.fi/kotimaa/a/93d42959-582b-4aee-b00e-7ab072f7c11c ↩︎
3. https://www.hekaoy.fi/kohteet/tutustu-kohteisiimme/ ↩︎
4. https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/helsinki ↩︎
5. https://www.salkunrakentaja.fi/2017/08/sijoitusasunnon-vuokratuotto/ ↩︎